Financiar a casa quadruplica o preço; saiba escolher entre comprar ou alugar

Anne Dias

O que é melhor: comprar um apartamento ou alugar? Quem deve morar em um imóvel alugado? Se for comprar, como escolher uma casa do ponto de vista financeiro?

A compra de um imóvel financiado pode sair por quase quatro vezes o valor original da casa e demorar quase o triplo do tempo. Um imóvel de R$ 500 mil financiado em 30 anos (360 meses) pode custar até R$ 1,85 milhão, ou 3,7 vezes o valor real, diz o professor e educador financeiro Mauro Calil.

FAÇA A SIMULAÇÃO DO SEU CASO

Ele propõe que, em vez de financiar, a pessoa pegue o dinheiro da prestação e, com ele, pague um aluguel menor e aplique o restante. No exemplo da casa de R$ 500 mil financiada em 30 anos, a prestação do financiamento sairia por R$ 5.143,06 (usando a tabela Price com 1% de juros ao mês).

Calil diz que, usando os mesmos R$ 5.143,06, seria possível morar de aluguel numa casa de mesmo porte e ainda guardar quase metade do dinheiro para aplicar. O aluguel de um imóvel de R$ 500 mil está em torno de R$ 2.500.

Sobrariam R$ 2.643,06 para investir por mês. Considerando que esse investimento conseguisse uma taxa de 0,55% ao mês (liquido, com Tesouro Direto, por exemplo), seria possível juntar R$ 500 mil em 131 meses (quase um terço dos 360 meses do financiamento).

COMPARE CUSTOS PARA FINANCIAR OU COMPRAR À VISTA UMA CASA DE R$ 500 MIL

  PRESTAÇÃO MENSAL ALUGUEL APLICAÇÃO TEMPO TOTAL GASTO
FINANCIADA R$ 5.143 - - 360 meses R$ 1,85 milhão
À VISTA - R$ 2.500 R$2.643,06 131 meses R$ 500 mil

"A lógica é a seguinte: se você pode pagar por 30 anos uma parcela de R$ 5.143,06, então use o mesmo valor para o aluguel e a outra parte em investimento. Você terá seu sonho de consumo em menos tempo e por um preço melhor", afirma Calil.

Os cálculos dele levam em conta valores atuais, sem incluir a inflação e valorização ou desvalorização do imóvel. A rentabilidade do investimento é considerada líquida e livre de impostos, taxas e inflação.

Dicas

Definir entre comprar ou alugar é uma dúvida comum para todo mundo que pensa em dinheiro. E as respostas são relativamente fáceis. Vamos a elas:

1) Comprar ou alugar?

Os consultores financeiros indicam uma conta simples. O aluguel, em geral, custa 0,5% do valor da casa. Portanto, se você encontrar um investimento que pague mais do que isso, fique com o aluguel e invista seu dinheiro.

E isso é relativamente fácil.

A conta é a seguinte: com os juros básicos na casa de 10,25% ao ano, há fundos ou títulos públicos que chegam a render 1% ao mês ou algo perto disso – mas é preciso obedecer ao vencimento do papel.

“Esta é uma boa estratégia para guardar dinheiro para comprar um imóvel”, diz o educador financeiro Mauro Calil.

Nesta história, há quem aponte o lado bom dos juros elevados.

“A vantagem dos juros altos é essa, poder ganhar dinheiro investindo”, diz o economista Leandro Martins, analista da corretora Walpires e sócio do site Seu consultor financeiro.

O diretor da gestora de recursos BI-Invest, Reinaldo Zakalski, também recomenda analisar a possibilidade de ter um bom rendimento com o dinheiro investido.

“Se os juros líquidos pagos por um investimento forem maiores do que 6% ao ano, é melhor deixar o dinheiro no banco e alugar o imóvel”, diz.

O problema neste caso é quando os juros começarem a cair. Aí, fica mais difícil encontrar na renda fixa rentabilidade que bata o custo do aluguel.

“Por isso é bom sempre ter ações na carteira”, afirma Leandro Martins Martins, da Walpires. Mas é importante lembrar que aplicação na Bolsa tem riscos e não é garantida.

Agora, a regra de alugar em vez de comprar vale para quem tem parte ou todo o dinheiro do imóvel na mão, ou então para quem consegue pagar aluguel e ainda poupar uma boa quantia por mês, dizem os consultores financeiros. "Quem depende do FGTS ou não tem dinheiro guardado vai ter de morar em imóvel alugado e ir se organizando", afirma Martins.

Alugar também serve para quem quer testar um imóvel. “Eu morei em um loft, aqueles apartamentos sem divisória e com dois andares. Detestei. A escada e a falta de privacidade cansam. Ainda bem que era alugado”, diz Martins.

2) Quem deve alugar?

Além de fazer contas e dar uma olhada nos investimentos para ter uma idéia de quanto você iria ganhar se investisse, é preciso ser racional.

Alugar é melhor, se você: está pensando em fazer carreira internacional ou simplesmente quer mudar de cidade; quer casar mas não tem ideia de quantos filhos terá; se você não tem certeza de que o bairro escolhido é o melhor e, acima de tudo, se comprando você vai ficar completamente sem reserva.

“Quem acha que a vida vai mudar logo não deve comprar uma casa. É melhor alugar”, diz o planejador pessoal Valter Police Junior.

O problema de ter um imóvel, diz Junior, é que o comprador fica sem flexibilidade e, normalmente, descapitalizado.

Porém, se a pessoa sabe o que quer e em quanto tempo mais ou menos aquela situação deve mudar, o aluguel deve ser provisório. “São pessoas para quem a carreira e a vida pessoal já estão mais claras”, afirma o educador financeiro Reinaldo Domingos.

3) Como comprar direito?

Pergunta difícil. Primeiro, é preciso observar o quanto da renda da família aquele imóvel vai custar.

Segundo Valter Police Junior, bancos e financeiras exigem que o gasto com imóvel com financiamento não comprometa mais do que 30% do orçamento familiar.

“Mas este valor é alto. O ideal é que esse total fique em no máximo 15%, porque uma família tem outras contas para pagar”, diz o planejador financeiro.

Há que se pensar também que, assim como um imóvel pode ser valorizado ao longo do tempo, ele também pode ser depreciado.

Como saber? “É difícil dizer o que vai acontecer em cinco ou dez anos”, afirma Reinaldo Zakalski, da BI-Invest.

Seja qual for a decisão, comprar ou alugar, é preciso lutar contra o emocional.

“Muita gente prefere comprar o imóvel por uma questão emocional, não financeira. Mas, veja: se o consumidor não pagar o financiamento poderá perder todo o investimento. O risco é alto”, afirma o educador financeiro Reinaldo Domingos.

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