Vai alugar imóvel? Confira as vantagens e desvantagens das garantias de locação

SÃO PAULO - Na hora de alugar um imóvel, a garantia de locação é um dos itens mais importantes do contrato, já que, sem ela, o negócio às vezes nem é fechado. Mas o assunto pode gerar muitas dúvidas tanto para o inquilino como para o locador.

Afinal, como saber que foi feita a escolha pela modalidade mais apropriada para ambas as partes? A resposta é: conhecer um pouco sobre cada uma delas e ter a consciência de que não trazem só vantagens, mesmo em se tratando das mais tradicionais.

Fazendo o contrato
O fiador, por exemplo, que ainda predomina no mercado imobiliário, para o proprietário, dá a segurança de que terá de volta os aluguéis que o locatário deixa de pagar, e para o inquilino, não requer o pagamento adiantado pela garantia de locação.

Entretanto, pode trazer aborrecimentos antes mesmo da assinatura do contrato, principalmente para o inquilino. O principal deles, diz o diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, é encontrar alguém que queira ser fiador. “Mesmo quem quer ser fiador às vezes não tem o cadastro aprovado, então, o locador não quer”, explica, acrescentando que o fiador precisa ser considerado “idôneo”, ou seja, não pode ter o nome incluído em listas de inadimplentes, como a do Serasa ou SPC (Serviço de Proteção ao Crédito).

Além disso, alerta o diretor do Secovi-SP, se o fiador for casado, é preciso que o cônjuge também assine o contrato de locação, seja qual for o regime de união. Quanto à condição de o candidato a fiador ter um imóvel, Bushatsky explica não ser obrigatória, mas acabou se tornando comum pela facilidade de se verificar o cadastro econômico. “Tenho muito dificuldade de saber quanto você ganha, mas tenho muita facilidade de saber se você é dono de um bem imóvel”, afirma.

Outras modalidades que vêm ganhando espaço no mercado, o seguro-fiança e a caução são menos burocráticos do que o fiador, porém vão pesar mais no bolso do inquilino. No caso da caução em dinheiro, ele precisa depositar valor equivalente a três meses de aluguel, e na caução em títulos de capitalização, o locatário deve adquirir títulos correspondentes a seis ou até 12 meses de aluguel. No entanto, o inquilino vai poder resgatar, na devolução do imóvel, o dinheiro dado como garantia.

Já no seguro-fiança, não existe a possibilidade de reembolso pelo inquilino, sendo que o prêmio (valor que ele deve pagar pelo seguro) equivale a 80% do preço do aluguel. Em compensação, esse montante pode ser parcelado. Essa última modalidade, porém, pode trazer um outro inconveniente. “Nem sempre o pretendente para a locação vai ser aprovado pela seguradora”, lembra Butshasky.

Renovação
No entanto, em relação ao fiador, o seguro-fiança e a caução têm a vantagem de valer até a devolução das chaves, já que o primeiro é renovado todo ano automaticamente pela seguradora e o segundo nem precisa de renovação.

Quanto ao fiador, a nova Lei do Inquilinato trouxe um problema na hora da renovação. Antes dela vigorar, mesmo após o vencimento do contrato – o que acontece em geral em 30 meses -, o fiador era mantido até a entrega das chaves. Agora, isso já não acontece mais. “O fiador pode se desobrigar da fiança tão logo acabe o prazo determinado”, afirma. Neste caso, comenta, o locador pode optar por exigir outra garantia ou até pelo despejo. “O que significa que não é uma garantia para sempre, é um cuidado que tanto locador quanto locatário têm que tomar. Se o locatário quiser manter o fiador, tem que ter um aditivo por escrito”, conclui.

Inadimplência
Em caso de inadimplência, o fiador até pode dar a garantia de recebimento de todos os aluguéis atrasados, mas o dinheiro pode demorar muito para entrar na conta. Segundo o diretor do Secovi-SP, supondo que o inquilino sofra uma ação de despejo por falta de pagamento e essa ação demore oito meses para se completar, por exemplo, durante esse tempo o locador não recebe nada. “Só depois que se completa o rito de despejo começa a cobrança. É nesse momento que se começa a procurar bens do fiador e, quando não se acham outros bens, é que se penhora a casa dele. Transformar a casa própria do fiador em dinheiro para reembolsar o locador demora uns dois anos”, explica.

Já no seguro-fiança e na caução, o recebimento dos aluguéis em atraso é mais rápido, mas na última modalidade o locador corre o risco de ter de volta apenas o que foi depositado pelo inquilino, que é o valor equivalente a três meses de locação. “Se uma ação de despejo demora uns oito meses, o que acontece se o inquilino não paga [durante este período]? O locador vai ficar a ver navios no que diz respeito a cinco meses de locação, então, [a caução] não é uma garantia no geral”, afirma Butshasky.

Cartão-aluguel
Além das garantias já tradicionais e mais utilizadas por inquilinos e proprietários, o mercado imobiliário conta desde fevereiro com o chamado cartão-aluguel, modalidade oferecida pela Caixa Econômica Federal.

Na época do lançamento do produto, em dezembro, o vice-presidente de pessoa física do banco, Fábio Lenza, destacou como principal vantagem a simplificação do processo em caso em inadimplência. A cobrança pelos aluguéis atrasados, disse ele, é feita pela área de cartão da CEF, um encargo a menos para a imobiliária.

Já o diretor do Secovi-SP aponta como pontos favoráveis a facilidade do crédito pré-aprovado e do pagamento do aluguel ser garantido por uma instituição como a Caixa. Por outro lado, diz ele, o cartão tem uma limitação de tempo, garantindo 12 meses de locação. “E se a ação de despejo demorar dois anos? O locador fica a ver navios”.

A Proteste – Associação de Consumidores, por sua vez, alerta que o cartão-aluguel pode ficar caro para o inquilino, já que ele deverá arcar com uma taxa de manutenção de 6,67% ao mês, além da anuidade de R$ 96. Ao final de um ano, os encargos serão equivalentes a 80% do valor de um aluguel mensal.

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