Habitação: saiba como agir e quais os seus direitos em caso de desapropriação

SÃO PAULO - Nesta semana, dois casos de desapropriação chegaram ao conhecimento público. Um deles ocorrerá para a construção do túnel que ligará a Avenida Jornalista Roberto Marinho à Rodovia dos Imigrantes, área na qual devem ser desapropriados 8.194 domicílios, sendo que a maioria pertence à favela existente no local. O outro é a desapropriação de mais de 40 mil metros quadrados , no bairro São Lucas, zona leste, que dará espaço ao Pátio Oratório, que faz parte da ampliação da Linha 2-Verde, do Metrô.

Nos dois exemplos citados, os moradores das áreas desapropriadas devem receber uma notificação e, posteriormente, a avaliação de seus imóveis. Nessa hora, tanto proprietários, regulares ou não, quanto inquilinos devem saber como agir. "Toda desapropriação pode gerar indenização no caso de benefícios do solo", explica o advogado especializado em desapropriação e sócio do escritório Pires & Gonçalves Advogados Associados, Ventura Alonso Pires.

Mesmo sem o direito de se opor à desapropriação, como previsto no Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, o proprietário do imóvel regular tem direito de recorrer, quando discordar do valor que será pago pela moradia ou estabelecimento comercial. Já os ocupantes, moradores de áreas irregulares, devem avaliar o que é melhor, receber o dinheiro da indenização ou uma nova moradia.

Ocupantes
Como é o caso da maioria das moradias existentes na desapropriação da Operação Urbana Água Espraiada, os ocupantes irregulares da área desativada também possuem direitos. "Existem programas de atendimento às famílias. Elas são catalogadas e é oferecido dinheiro, de acordo com o metro quadrado utilizado, um apartamento do CDHU [Companhia de Desenvolvimento Social e Urbano do estado de São Paulo] ou até mesmo ter o aluguel pago durante um tempo, enquanto a família é enviada para uma nova moradia", afirma Pires.

Nos casos de ocupação, os direitos se limitam a uma nova moradia e, de acordo com o advogado, a cidade de São Paulo é bem preparada para essas ações. "É muito raro ver em São Paulo o poder desapropriante agindo de forma truculenta, de um modo geral, eles são bem preparados", comenta.

Proprietários
A situação para proprietários regulares ou de possuidores, no caso de usucapião, já é diferente. Pires aconselha que o proprietário que receber a notificação de desapropriação, em primeiro lugar, procure o responsável pela ação, para se informar sobre a data em que ela será realizada. "Acontecem casos em que a pessoa se desespera e sai do imóvel antes mesmo da ação e, no fim, às vezes, o local não chega a ser desapropriado", conta.

De acordo com o advogado, os imóveis são avaliados e, em seguida, é feito um laudo administrativo com o valor do imóvel, o mesmo que será pago ao proprietário. "Se a pessoa aceita o valor, ela recebe e sai da casa. Nesse caso, é chamada de desapropriação administrativa", explica.

Já o proprietário que discordar do valor avaliado pelo perito enviado pelo poder desapropriante pode ingressar com uma ação, chamada de desapropriação judicial. "Nesse caso, o proprietário entra com ação pedindo valor maior ao oferecido", comenta Pires.

A desapropriação judicial é mais lenta que a administrativa, uma vez que é necessário pedir uma nova avaliação do imóvel. O juiz do caso irá determinar um perito para visitar a residência e ele fará um laudo provisório. "No primeiro laudo, é importante ter o maior valor, o mais próximo de mercado, pois o segundo laudo não aumenta", explica.

Um fator importante a ser considerado pelo proprietário é que, ao sair o primeiro laudo, se o poder desapropriante tiver de pagar o valor solicitado, mesmo que o dinheiro ainda esteja em juízo, a propriedade poderá ser desapropriada e, mesmo sem o valor em mãos, o morador deverá deixar o local, sendo passível de negociação. "O proprietário do imóvel leva 80% do valor que pediu e o poder desapropriante passa a ter posse do imóvel", explica Pires.

Inquilinos
Nos casos em que o imóvel desapropriado for um estabelecimento comercial, o inquilino pode entrar com ação de perdas e danos contra o poder desapropriante, uma vez que apenas o proprietário do imóvel será indenizado. "Para que a ação possa ser feita, o dono do comércio tem que provar que o estabelecimento tem mais de três anos de atividade, mostrar o contrato por tempo determinado ou a escrituração contábil", explica o advogado.

Em relação às residências alugadas, o inquilino não possui direitos nem pagamento de multa por rescisão contratual, seja do inquilino, seja do proprietário, porém, quem se sentir lesado poderá entrar em ação para requerer do proprietário do imóvel ressarcimento por benefícios feitos na moradia.

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