São Paulo - Com pouco mais de dois anos, completos no dia 25 de janeiro, a nova Lei do Inquilinato ainda é insuficiente para estabelecer mais interesse no setor. A opinião é do advogado, sócio do escritório Vianna & Gabrilli Advogados Associados, Ragner Limongeli Vianna.

De acordo com Vianna, apesar de trazer alterações positivas, a impossibilidade de despejo liminar, ou seja, de despejo obtido sem necessidade de todos os trâmites processuais, acaba por desestimular, neste sentido, o investimento e a oferta para locações residenciais, na contramão do aumento das necessidades sociais.

Além disso, diz ele, na circunstância que leva o maior prejuízo aos locadores e que é mais temida por estes, a falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos só resulta em despejo liminar, se a locação estiver desprovida de qualquer garantia locatícia.

“Ora, é sabido que são raros os locadores que dispensam as garantias locatícias. Continua o locador desprovido de proteção eficaz e célere, na hipótese em que a mesma mais se mostra necessária: a falta de pagamento”, diz.

Outros problemas
Ainda segundo análise de Vianna, em relação à fiança, a garantia mais comum nas relações locatícias e que se revela um dos maiores problemas paras os inquilinos, a nova lei pouco mudou, já que apenas consolidou a posição jurisprudencial já dominante.

O advogado também ressalta que o grande entrave nas relações locatícias não pode ser atingido pela lei. O grande entrave está na demora dos processos judiciais, que, mesmo em hipótese de previsão de concessão liminar em benefício do locador, acaba por levar meses para se tornar eficaz.

“Quem pretende fazer de locações um meio de investimento deverá considerar adquirir imóveis em locais cujos fóruns sejam mais céleres (…) Pouco adianta a lei determinar o despejo em 15 dias, se o processo leva seis meses para chegar ao juiz para o primeiro despacho”, argumenta.

A lei
A nova lei do inquilinato (Lei 8.245/91) teve como um dos seus objetivos aumentar a velocidade dos processos especiais da relação locatícia, a fim de atribuir aso proprietários maior segurança contra prejuízos financeiros.

Assim, entre outras coisas, a lei introduziu quatro novas hipóteses de despejo liminar, no prazo de 15 dias e sem ouvir o locatário. São elas:

1 – Necessidade de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público, que não puderem ser efetuadas sem a desocupação do imóvel ou, se possível, não a permitir o locatário;

2 – Exoneração do fiador, sem que o locatário ofereça novo garantidor;

3 – Encerramento do prazo contratual para locação de fins não residenciais;

4 – Falta de pagamento dos aluguéis ou encargos da locação, desde que não haja nenhuma garantia em vigor.