SÃO PAULO - Questões envolvendo reajustes e reformas estão entre as principais dúvidas de inquilinos e proprietários, quando o assunto é aluguel, segundo informa a advogada e sócia diretora da Arbimóvel - consultoria especializada na solução de conflitos imobiliários –, Emauela Veneri.

De acordo com ela, quem aluga um imóvel, por exemplo, muitas vezes, não compreende de forma adequada como se dá o reajuste do valor do aluguel, que pode ser feito de duas formas: por meio do que está estabelecido em contrato ou por majoração.

No primeiro caso, por lei, o reajuste contratual deve ocorrer a cada 12 meses, geralmente no aniversário do contrato, e deve obedecer um índice oficial de inflação, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), ou o IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado), calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), sendo este o mais comumente utilizado.

O índice que servirá como base para calcular o reajuste, informa a advogada, deve estar estabelecido em contrato, sendo que, ao contrário do que ocorre em alguns casos, no documento não pode estar previsto que o índice a ser utilizado será aquele que for conveniente na ocasião ao proprietário do imóvel.

Já o reajuste por majoração acontece quando ocorre uma grande valorização do imóvel, em consequência da valorização da região onde está localizada a propriedade ou por conta de algum outro movimento do mercado em geral. Neste caso, contudo, o proprietário só pode alterar o valor do aluguel se o contrato tiver acabado e o inquilino quiser renová-lo.

Reformas

Outro ponto que costuma gerar conflitos entre locador e locatário são as reformas de um imóvel. Aqui, a principal questão diz respeito à responsabilidade do reparo. Em outras palavras, quem deve arcar com os custos.

Para resolver a questão, Emanuela explica que as reformas devem ser divididas em três categorias: necessárias, úteis ou supérfluas. A primeira abrange os problemas e defeitos estruturais do imóvel, cujo reparo deve ser feito urgentemente, para garantir a segurança e repor as condições de habitação.

Estas reformas são de responsabilidade do proprietário e, se houver a necessidade do inquilino deixar o local por mais de dez dias para a realização da obra, ele terá direito a desconto proporcional no valor do aluguel.

As obras úteis também têm relações com as condições de habitação, porém, são um pouco menos urgentes e não chegam a comprometer a segurança. Geralmente, para a realização desse tipo de reparo, o locatário deve pedir autorização ao dono do imóvel, que, por sua vez, na maior parte dos casos, é o responsável pelo custo da obra. Porém, alerta a advogada, pode ser que o inquilino tenha de arcar com o custo desta reforma, se o contrato assim estabelecer.

Por fim, as obras classificadas como supérfluas, cujo objetivo é o embelezamento do imóvel, são de total responsabilidade do inquilino. Entretanto, elas só poderão ser realizadas com autorização prévia do locador.

Desocupação antecipada

No que diz respeito à desocupação antecipada, Emanuela diz que esta só é permitida mediante o pagamento de multa por descumprimento do contrato.

A medida, explica, independe de quem quer romper o trato, se o locador ou o locatário, e também não considera o motivo do rompimento.