SÃO PAULO - Em linha com as projeções feitas no final de 2009, as empresas de construção civil consolidaram fortes resultados neste ano, impulsionadas por melhoras macroeconômicas no crédito, no aumento da renda disponível e no mercado de trabalho. O pacote habitacional do governo federal e o crescimento da demanda da faixa de baixa renda foram importantes drivers, e prometem seguir a mesma tendência em 2011.

"Com o caixa reforçado por ofertas de ações e o mercado doméstico aquecido, aconteceu a retomada no ritmo de lançamentos, com metas mais otimistas do que em 2009. Desta forma, o ano foi muito bom", avalia a Planner Corretora. Em 2010, o setor dissipou os impactos resilientes da crise econômica e marcou o melhor ano da história do mercado imobiliário brasileiro, com resultados e margens bastante fortes.

O banco JP Morgan acrescenta otimismo em relação ao setor e projeta um upside entre 38% e 60% na performance das ações do segmento em 2011. "Para o próximo ano, nós esperamos um crescimento em vendas entre 14% e 18%, contra uma média de 23% a 54% neste ano, mas acreditamos no potencial de upside para nossas estimativas, já que as companhias já começaram a fornecer guidances de lançamentos acima de nossas projeções", dizem os analistas Adrian Huerta e Marcelo Motta, em relatório.

Um empurrãozinho do governo federal

Apesar de todos os segmentos de renda brasileiros terem mostrado crescimento e boas perspectivas em 2010, as companhias imobiliárias optaram por aumentar a exposição à baixa renda, a fim de aproveitar o bom momento trazido pelo programa de habitação Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.

Condições atrativas de crédito e financiamento, além da demanda reprimida, transformaram o pacote em um dos principais eventos deste ano para o setor. Entre 2011 e 2014, o governo planeja construir mais 2 milhões de unidades residenciais, com um investimento total da ordem de R$ 72 bilhões no período, segundo anúncio feito no final de março. Mais da metade do programa deve se concentrar na faixa de renda entre zero e três salários mínimos, enquanto 30% será destinado à faixa entre três e seis e 10% entre seis e dez salários mínimos.

"Na nossa visão, o anúncio da segunda parte do pacote habitacional foi muito positivo para as incorporadoras com foco na baixa renda, mais especificamente a MRV, Direcional Engenharia, Rodobens, PDG Realty, Rossi, Gafisa e Cyrela", diz a Fator Corretora em relatório. A participação governamental, aliada às perspectivas de crescimento, posiciona o setor de real estate brasileiro como o mais promissor da América Latina, diz o JP Morgan.

Menos espaço para margens em 2011

"Acreditamos em crescimento, mas de forma mais moderada em 2011", aponta a Planner. Para a corretora, o espaço para as melhoras de margens está mais restrito, já que o próximo ano traz uma base forte de comparação, ao contrário do que ocorreu em 2010, cuja base foi impactada pela crise econômica. “Será um período de mais acomodação do que de elevação de margens. Os preços subiram e as empresas acham que ainda há espaço para reajustes, mas eles podem ficar mais restritos”, completa a Planner.

Para a Fator, o maior desafio para o segmento no próximo período será equacionar o volume de lançamentos e vendas com o volume de entregas. "Esse processo, que deve ser longo, definirá o amadurecimento do setor", dizem os analistas Eduardo Silveira e René Brandt, em relatório. A diferença entre os dois montantes é responsável por elevar o risco de execução das obras, e pode preocupar a MRV e Inpar, que projetam aumentar bastante sua capacidade construtiva no próximo ano, completa a Fator.

Adicionalmente, existe o risco de demora no repasse de recebíveis ligados aos financiamentos de programas habitacionais e de que faltem recursos para o financiamento imobiliário. Sem falar na concorrência, que pode pressionar os custos. A Fator também aponta para um viés de acomodação, ao afirmar que as aquisições devem ocorrer de forma mais pontual daqui para frente, já que “não existem mais empresas com problemas de estrutura de capital e liquidez”. Os múltiplos elevados deverão favorecer a troca das ações, diz a Fator em relatório.

Custos em foco

Dentre riscos e desafios, "o fato que mais preocupou as empresas este ano e será o principal foco de atenção em 2011 é o custo dos terrenos", diz a Planner. A corretora lembra que cerca de 40% dos negócios de imobiliárias, tanto em termos de vendas como de lançamentos, continuam concentrados na cidade de São Paulo.

Por conta da necessidade de espaço para construir, as empresas já buscam alternativas no interior do estado e em outras regiões do País, onde há maior disponibilidade e menor custo. A Rossi, por exemplo, passou a adotar esta estratégia.

A pressão do aumento dos salários dos trabalhadores e a escassez de mão-de-obra também devem continuar a pressionar as despesas das construtoras no próximo ano, completa a Planner. Ademais, a disputa por insumos pode configurar um risco, mas em menor medida.

Desempenho em bolsa e mudanças macroeconômicas

As empresas do setor imobiliário são "bastante líquidas e seguem diretamente as oscilações da Bolsa", explica a Planner. Com boa parte das ações do setor ainda performando no negativo, a tendência é que o atual quadro se mantenha até o término deste ano, com exceções para alguns destaques do setor, diz a corretora.

Para o JP Morgan, outro catalisador das ações é a antecipação do setor à mudanças na taxa básica de juros, como a prevista para o começo do próximo ano. O setor começa a repercutir o pessimismo e historicamente tende a perder. No entanto, o próprio banco avalia que  "o ajuste da Selic (...) representa um ajuste marginal para a política monetária do governo e já está precificado", segundo o relatório.

Para a Planner, a percepção é que a alteração dos juros não deve afetar o mercado comprador. Para os financiamentos da baixa renda, são cobrados a taxa de referência anexada a outro índice, que não interferem na Selic. Já em relação às construtoras, o impacto pode ser na captação de recursos no mercado. "Porém, como a maioria das empresa está com uma carteira de recebíveis muito grande, elas podem negociar estes benefícios com os bancos e cobrir a necessidade de caixa sem precisar buscar recursos numerosos no mercado", diz a equipe de análise da corretora.

Confira as principais recomendações para o período:

PDG Realty (PDGR3)
A construtora que incorporou os negócios da Agre em maio deste ano, através da troca de ações, é a preferida do JP Morgan no setor. Seus papéis foram beneficiados pelo ganho de eficiência operacional e financeira advinda do processo de fusão e prometem refletir um crescimento de lançamentos e vendas para a baixa e média renda no próximo ano.

"Vemos a companhia muito bem posicionada para se beneficiar do boom imobiliário em praticamente todos os estados do País e em todas as faixas de renda, mas principalmente dentro do programa Minha Casa, Minha Vida", diz a Concórdia Corretora, que aloca o papel dentre as 10 melhores opções para investir em 2011.

Já que a empresa só incorporou os resultados da Agre nos resultados do terceiro trimestre, o potencial de lucros pode ser considerado um dos maiores do setor. Os investidores ainda são conservadores em relação à projeção de crescimento e margens para a PDG, diz o JP Morgan.

"Nós acreditamos que a recente aquisição da Agre irá providenciar espaço para um forte crescimento em relação a seus pares e permitir que a companhia entregue uma das margens operacionais mais altas da indústria", diz Huerta, em relatório. A PDG Realty está elencada entre as top picks do banco e também das corretoras Ativa, Fator e Concórdia.